📌 À retenir
Le démembrement de SCPI consiste à séparer l’usufruit (droit aux loyers) et la nue-propriété (propriété sans revenus) pendant une durée limitée. Pour une entreprise, acheter l’usufruit temporaire de parts de SCPI est un formidable levier de rendement (5 à 7 %/an) et d’optimisation fiscale grâce à l’amortissement.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement est un mécanisme juridique prévu par le Code civil (art. 578 et suivants)
qui consiste à diviser le droit de propriété en deux composantes :
- L’usufruit : le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes)
- La nue-propriété : la propriété « dormante » du bien, sans revenus mais récupérant la pleine propriété à terme
Appliqué aux SCPI, le démembrement permet à deux acteurs différents d’acheter chacun une part de la valeur
du bien selon leurs objectifs : un usufruitier cherche le rendement, un nu-propriétaire
cherche la valorisation patrimoniale.
Les deux formes de démembrement SCPI
1. Le démembrement temporaire (ou « temporel »)
Le plus fréquent pour les entreprises. L’usufruit est acquis pour une durée déterminée
(3, 5, 7, 10 ans…), au-delà de laquelle l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété
revient au nu-propriétaire.
2. Le démembrement viager
Plus rare : l’usufruit dure toute la vie de l’usufruitier. Utilisé principalement dans des stratégies
patrimoniales familiales (donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit). Peu adapté aux personnes morales.
La clé de répartition : comment est calculée la valeur de chaque part ?
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est répartie selon une grille publiée par la SCPI,
fonction de la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus l’usufruit représente une part importante.
| Durée démembrement | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| 3 ans | 17 % | 83 % |
| 5 ans | 25 % | 75 % |
| 7 ans | 31 % | 69 % |
| 10 ans | 40 % | 60 % |
Grille indicative — les clés exactes varient selon les SCPI. Ces grilles sont publiées dans la note d’information.
Exemple chiffré : entreprise achète l’usufruit de SCPI sur 5 ans
💡 Cas pratique : 100 000 € investis en usufruit 5 ans
Hypothèse : SCPI à 4,75 %/an de distribution, clé d’usufruit 5 ans = 25 %.
Votre entreprise achète pour 100 000 € d’usufruit → cela correspond à 400 000 € de pleine propriété (100 000 ÷ 25 %).
Revenus pendant 5 ans :
Loyers annuels = 400 000 × 4,75 % = 19 000 €/an
Total sur 5 ans : 95 000 €
Rendement brut de l’investissement : 95 000 ÷ 100 000 = 95 % sur 5 ans
→ soit environ 14 %/an brut (taux actuariel)
À la fin des 5 ans, l’usufruit s’éteint : l’entreprise n’a plus rien. Mais elle a encaissé 95 000 € de loyers et peut déduire l’amortissement de l’usufruit (voir notre article dédié).
Pourquoi c’est intéressant pour une entreprise ?
1. Un rendement immédiat élevé
L’entreprise perçoit les loyers dès le premier mois, avec un rendement facial souvent double
ou triple de celui d’un CAT. Idéal pour une trésorerie structurelle bloquable sur 5 ans.
2. L’amortissement fiscal de l’usufruit
C’est la clé de l’optimisation. L’usufruit est considéré comme un droit à durée limitée :
il peut être amorti comptablement sur sa durée de vie, créant une charge déductible de l’IS.
Dans notre exemple, 100 000 € d’usufruit sur 5 ans = 20 000 €/an d’amortissement déductible.
Avec un IS de 25 %, c’est une économie d’IS de 5 000 €/an (voir notre article dédié à l’amortissement).
3. Une sortie automatique « propre »
À l’échéance, l’usufruit s’éteint de lui-même sans formalité, sans frais de sortie, sans risque
de liquidité. L’opération a une durée de vie clairement définie.
Qui est le nu-propriétaire ?
Le plus souvent, la nue-propriété est achetée par un particulier (ou sa holding patrimoniale)
cherchant une stratégie de capitalisation à long terme : il paie 75 % de la valeur mais ne touche pas
de revenus pendant 5 ans, puis récupère 100 % de la pleine propriété automatiquement.
C’est un couple gagnant-gagnant : l’entreprise usufruitière optimise son IS, le nu-propriétaire
achète avec décote et se constitue un patrimoine immobilier sans effort de gestion.
Les risques à connaître
- Baisse de la distribution SCPI : si la SCPI ne verse pas les loyers attendus, le rendement de l’usufruit peut être inférieur aux prévisions
- Fin de l’usufruit = perte totale : à l’échéance, l’entreprise n’a plus rien. Elle doit anticiper ce « zéro comptable »
- Liquidité limitée : l’usufruit est peu liquide, il est difficile à revendre avant l’échéance
- Choix de la SCPI : toutes les SCPI ne proposent pas de démembrement. Le choix doit porter sur des SCPI de qualité (diversification, historique, SGP solide)
Quelles SCPI choisir pour le démembrement ?
Toutes les SCPI ne proposent pas de parts en démembrement. Les principales SGP offrant cette possibilité
sont Corum, Iroko, Remake, Sofidy, Paref, Perial, Fiducial Gérance… Les critères de choix :
- Distribution régulière et stable (5 % ou plus sur 5 ans)
- Diversification géographique et sectorielle (bureaux, commerces, santé, logistique)
- Grille d’usufruit attractive (comparer clé entre SCPI)
- Ancienneté et solidité de la SGP
- Ticket d’entrée compatible avec votre montant
Questions fréquentes
Oui, mais c’est généralement moins pertinent qu’acheter l’usufruit. Une entreprise cherche du rendement court-moyen terme ; or la nue-propriété ne génère aucun revenu pendant la durée du démembrement. Elle convient plutôt à une holding patrimoniale familiale dans une logique long terme.
En théorie oui, mais la plupart des banques sont réticentes à financer un usufruit temporaire (actif qui disparaît à terme). En pratique, l’usufruit SCPI est plutôt un placement de trésorerie autofinancé, sans effet de levier.
Les loyers perçus sont des revenus fonciers intégrés au résultat fiscal et imposés à l’IS (25 % ou 15 % PME). En parallèle, l’amortissement de l’usufruit est une charge déductible, ce qui neutralise en grande partie la fiscalité. C’est l’un des rares placements financiers véritablement fiscalement optimisés pour les entreprises.
Théoriquement oui, mais le marché secondaire de l’usufruit SCPI est quasi-inexistant. Il faut considérer l’investissement comme bloqué jusqu’à l’échéance. En cas de besoin de liquidité urgent, la sortie est très difficile voire impossible — c’est le principal risque à anticiper.